别墅的面积计算，是以房屋外包围墙中心线测量的水平投影面积计算，包括建筑面积和实用面积两部分。

建筑面积就是建筑物外墙外围所围成的面积，包括阳台、挑平台、地下室、室外楼梯等等，且赠送的面积也计算在内，建筑面积达到360平方米以上的，也会被计算在内。

实用面积就是建筑物各层平面中直接为生产和生活使用的面积，一般包括卧室、客厅、厨房、卫生间、门厅等等，且墙体占地面积也要计算在内。

别墅面积计算方法如下：

1、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。

2、公摊面积=(套内建筑面积x楼盘均价)÷(套内建筑面积x楼盘容积率)。

3、实用面积=套内建筑面积-公摊面积。

买别墅时需要注意什么

1、产权情况：要确保别墅开发商已完全缴纳土地出让金，能够提供物业销售许可证。

2、市政配套到位与否：市政配套的建设占了开发商总投资的很大比例，要确保上水、下水、煤气、暖气、通讯、供电及卫星电视的到位。

3、周边环境：别墅位置即使偏远一些，但交通方便、位置优越也是很重要的。

4、开发商实力：选择有实力的开发商很重要，最好选择上市公司，实力更强。

5、容积率：容积率是指一个小区的建筑面积与用地面积之比。容积率越低，代表小区建得越密，居住环境也更好。

6、绿化率：绿化率是指小区绿化的面积与小区用地面积之比。绿化率高，居住环境更好。

7、物业管理：好的物业管理能提供更优质的服务，也是保值的一个重要因素。